Valtiovalta edellyttää, että 2000 euroa maksava auto on katsastettava joka vuosi. Tiesitkö, että miljoonien arvoisen talon viiden vuoden kunnossapitoselvitys voi olla hallituksen arvaus tulevista korjaustarpeista? Hyvin hoidetussa taloyhtiössä PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma tietysti perustuu asiantuntijoiden kuntoarvioon sekä tarvittavilta osin tarkempiin kuntotutkimuksiin. Kukaan tai mikään ei kuitenkaan vahdi perustuuko PTS asiantuntemukseen vai arvauksiin.
Hyvin asiansa hoitaneita taloyhtiöitä ja etenkin asiantuntevia isännöitsijätoimistoja kohtaan olisi väärin tuoda lisää sellaista sääntelyä, joka aiheuttaisi lisäkustannuksia tai tarpeetonta byrokratiaa. Olisi löydettävä keino, jolla huonosti hoidettujen yhtiöiden osalta saataisiin ainakin osakkaiden tietoon yhtiössä olevan korjausvelan määrä. Tämä on tärkeää ihan jo henkilökohtaisten taloudellisten kriisien välttämiseksi. Lehtikirjoituksista on saanut lukea etenkin eläkeläisistä, joille talon iso saneeraus on tuonut kestämättömän taloudellisen kuorman. Ainakin osittain tällainen tilanne johtuu tietämättömyydestä. Tavallisen osakkaan tulisi voida luottaa taloyhtiön olevan hyvin hallinnoitu. Mikäli hallintoa on hoidettu tietämättömästi, voivat isotkin saneeraukset yllättää niin hallituksen kuin osakkaatkin.
Etenkin kerrostaloissa olisi syytä noin viiden vuoden välein päivittää kunnossapitoselvitys. Tässä yhteydessä järkevästi toimiva hallitus käyttää joko teknistä isännöitsijää tai ulkopuolista asiantuntijaa. Talon teknisen kunnon arvioinnissa tehtävät säästöt harvoin tuovat yhtiölle pitkän aikavälin säästöä.
Pitäisikö edellyttää muodollista pätevyyttä
Asuntosijoittajat tai kerrostalojen kanssa muutoin laajemmin touhuavat ovat havainneet, että isännöitsijäntodistuksessa oleva kunnossapitoselvitys on välillä hyvinkin puutteellinen. Tällä hetkellä mitään muodollista pätevyyttä selvityksen tekemiseen ei tarvita, kyseessä on hallituksen paras näkemys.
Asunto-osakeyhtiölaki, III osa, 6 luku, 3 §
Kokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.
Hallitus koostuu yleensä yhtiökokouksen valitsemista talon osakkaista. Usein hallitus on erittäin motivoitunutta ja haluaa toimia varman päälle. Tällöin käytetään asiantuntijoita. Kuntoarvion tekeminen on hyvinkin tarkasti määriteltyä. Jopa sellaisen tilaamiseen on hyvät ohjeet KH-kortiston ohjekortissa asuinkiinteistön kuntoarvio, tilaajan ohje.
Haasteeksi tulee se, että maallikon on liki mahdoton tietää, onko isännöitsijäntodistuksestakin löytyvä kunnossapitoselvitys lyhyt tiivistelmä kymmenien tuntien asiantuntijatyöstä vai jotain aivan muuta.
Selvityksen aikajänteen pidentäminen ei auta
Julkisuudessa on viime päivinä voinut lukea aikeista muokata asunto-osakeyhtiölakia siten, että kunnossapitoselvityksen aikajännettä pidennettäisiin viidestä kymmeneen vuoteen. Tämä on hyvä muutos, mutta vielä tärkeämpi olisi vaatimus ilmoittaa mihin kunnossapitoselvitys perustuu. Ehkä jopa vaatia sen pohjalle kuntoarvio, jonka on laatinut pätevöitynyt kuntoarvioija.
Raportti jo tehdyistä korjauksista voisi olla syvällisempi
Tulevien korjaustarpeiden lisäksi hallituksen tulee esittää yhtiökokouksessa jo tehdyt korjaukset.
Asunto-osakeyhtiölaki, III osa, 6 luku, 3 §
Kokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat
Tämä on tärkeää tietoa, mutta parannettavaa riittäisi myös tässä. Taloyhtiöissä on hyvin vaihtelevia käytäntöjä millä tarkkuudella asioita ilmoitetaan. Osa yhtiöistä näkee hyvinkin pienet asiat huomattavina ja näin esittää ne isännöitsijäntodistukseenkin päätyvässä selvityksessä. Osassa yhtiöistä taas hyvin iso ja monipolvinen, yli miljoonan maksanut kunnostus saatetaan kuitata yhdellä sanalla, linjasaneeraus.
Linjasaneerauksia on kuitenkin hyvin erilaisia. Toisessa kerrostalossa on saatettu purkaa vanhat kylpyhuoneet sekä niihin liittyvät läpi talon ulottuvat putkinousut ja rakentaa kokonaan uudelleen kylpyhuoneiden lisäksi kaikki vesi- ja viemärilinjat. Toisessa on saatettu samainen linjasaneeraus hoitaa jättämällä kylpyhuoneet ennalleen, sukittaa viemärit ja vetää pintavetona uudet vesijohdot. Lisäksi voi olla lukuisia muita samalla tehtyjä töitä. Molemmat remontit voivat olla identtisellä merkinnällä isännöitsijäntodistuksessa.
Artikkelin johdannossa verrattiin kerrostalojen ja autojen katsastamista. Verrataanpa ostamistilannetta. Käytetyn auton ostaja haluaa nähdä huoltokirjan, jossa on merkkiliikkeen leimat määrävälein tehdyistä huolloista. Jokaisen huollon kohdalla on tyypillisesti listattu mitä huollossa on tehty. Samainen autonostaja saattaa ostaa 30 kertaa arvokkaamman kerrostalohuoneiston, jolla ei ole huoltokirjaa ja isotkin remonttikokonaisuudet kuitataan yhdellä sanalla – linjasaneeraus.
Kotilo koti-ilo asunnot Oy
[email protected]
Julkaistu kirjoittajan luvalla.
Linkki 9.12.2021 julkaistuun artikkeliin.