“Korjausvelkalaskuri ja Hintaseurantapalvelu ovat minulle nykyisin tärkeimmät apuvälineet.”
Kysyimme. Yksi Suomen parhaista, kuusi kuukautta sitten Korjausvelkalaskuriin ihastunut – välittäjistä vastasi.
Millaiset ovat olleet ensikokemukset Korjausvelkalaskurista?
”Mainostivat, että tämä on internetin jälkeen suurin uudistus asuntokaupassa ja välitysalalla. Se oli liian vahvasti sanottu, mutta olen kyllä iloisesti yllättynyt.”
Miksi?
”Olen työskennellyt yli kymmenen vuotta välittäjänä. Tunnustan, että taloyhtiöiden isot remontit eivät ole ydinosaamisaluettani. Korjausvelkalaskurin raportti on minulle nykyisin näytöillä myyntiesitteen lisäksi korvaamaton ”lunttilappu”. Näen siitä nopeasti ja helposti taloyhtiön tärkeimpien osien elinkaaret ja – ennen kaikkea – näen siitä mitä remontit tulevat nykyisellä hintatasolla maksamaan välittämälleni asunnolle”.
Miten Korjausvelkaraportti toimii arviointikäynnillä?
”Pelkäsin aluksi raportin esittämistä arviointikäynneillä, mutta opittuani avaamaan sen sisällön asiakkaille se on ollut vähintään yhtä tärkeä kuin KVKL:n Hintaseurantapalvelun lista toteutuneista kauppahinnoista. Onnistuminen paremmin hinnoittelussa on lyhentänyt myyntiaikoja ja nostanut asiakastyytyväisyyttä.”
Miten raporttiin suhtaudutaan esittelyssä?
”Asiakkaat ovat kiitelleet vuolaasti helppolukuista raporttia taloyhtiön kunnosta, ”terveydentilasta”. Parasta raportissa on osio, jossa tulevat remontit ja niistä omistajalle aiheutuvat asumiskustannukset on muutettu euroiksi.”
Onko Korjausvelkalaskurin raportti kaupankaataja?
Ei, päinvastoin. Ostajat ovat iloisia välittäjästä, joka haluaa tehdä rehellistä ja läpinäkyvää asuntokauppaa. Myyjistäkin suurin osa on huomannut, että tällaisella konseptilla päästään heidänkin kannaltaan parhaaseen lopputulokseen.
Miten ja mistä välittäjä saa raportin?
Korjausvelkalaskuri myöntää käyttäjätunnuksia asuntokaupan ammattilaisille; kiinteistönvälittäjille, sijoittajille, luottopäälliköille ja isännöitsijöille.
Korjausvelkaraportti on tehty jo 500 taloyhtiöstä
Onko sinulla näistä taloyhtiöistä myynnissä koteja?
Kysymykset ja vastaukset
Konsultti, DI Jaakko Järvistö vastaa yleisimpiin asunnonostajan tai asunnon myyjän esittämiin kysymyksiin taloyhtiön kunnosta. Vastaus avautuu, kun klikkaat kysymystä.
Onko rakennus hyvässä kunnossa vai jo elinkaarensa päässä?
Rakennusten kunto riippuu monesta asiasta, kuten rakentamisen laadusta ja materiaaleista, rakennuksen hoitotoimenpiteistä ja ympäristöolosuhteista. Ja varsinkin siitä, kuinka paljon rakennuksen eri osien eliniästä on jo kulunut. Eliniältään lyhimmät osat kuten katto, märkätilat ja hissit kestävät yleensä 30 -35 vuotta, ennen kuin ne pitää peruskorjata. Aurinkoisen puolen ikkunat sekä sokkelin ja mahdollisen pihakannen eristeet joudutaan myös usein uusimaan tuon ajan kuluessa. Julkisivu, vesi- ja viemäriputket kestävät yleensä 50 vuotta. Sähköjohdot ja lämmitysputket sekä ilmanvaihtohormit kestävät noin 80 vuotta.
Mitä maksaa tuo tuleva kattoremontti tähän asuntoon?
Kattoremontin hinta riippuu eniten tietenkin katon koosta, sekä käytetyistä materiaaleista ja talon korkeudesta ja sijainnista. Katon korjaaminen maksaa keskimäärin 330 €/kattoneliö. Katon pinta-alaa voidaan estimoida jakamalla huoneistoala kerrosten määrällä ja lisäämällä siihen vaikkapa 20 % räystäiden ja katon mahdollisen kaltevuuden vuoksi. Tyypillinen viisikerroksinen kerrostalo, jossa on 3000-5000 kerrosneliötä, maksaa kattoremontista 250 000 – 450 000 euroa. Asuntoneliötä kohti kattoremontti maksaa tällaisessa talossa noin 70 €/m2.
Koska julkisivuremontti tai putkiremontti tulee? Kauanko se haittaa asumista ja joudunko muuttamaan pois remontin ajaksi?
Julkisivumateriaali voi olla puuta, tiiltä, betonia tai vanhoissa kerrostaloissa usein rappausta. Näiden elinikä vaihtelee sään, materiaalin ja kunnossapidon perusteella 20 ja 70 vuoden välillä. Sen kuntoa voi arvioida julkisivua silmämääräisesti tarkastelemalla. Julkisivua ja ikkunoita kunnostettaessa koko kerrostalon julkisivu yleensä suojataan ns. hupulla. Hupun peittäessä talon, tai sen osan, asunnossa voi kyllä asua, mutta näköalat voivat olla aika yksitoikkoiset. Julkisivuremontti kestää vajaasta puolesta vuodesta jopa lähes vuoteen.
Tyypillinen putkiremontti, eli linjasaneeraus voi olla nimetty myös LVIS-korjaukseksi. Täydellinen LVIS-saneeraus pitää sisällään:
- L: lämmitysputket ja -patterit ja talon uumenissa sijaitseva lämmönjakokeskus
- V: käyttövesi ja -viemäriputket sekä asuntojen märkätilat
- I: Ilmanvaihtohormit, – putket ja -laitteistot
- S: sähkö-, tele- ja antennijärjestelmät
Näitä kaikkia korjauksia ei aina tehdä samaan aikaan, vaan ne myös voidaan tehdä erillisinä remontteina. Usein, kun puhutaan putkiremontista, se sisältää vain vesi- ja viemäriputket ja märkätilat.
Putkiremontti kestää alusta loppuun puolesta vuodesta puoleentoista vuotta, mikä aikana asumishaittana ovat pöly, satunnaiset vesi- ja sähkökatkokset ja päiväsaikaan melu ja asunnossa kulkevat remontoijat. Urakoitsijat suosittelevat, että tänä aikana asunnoissa ei olisi asukkaita.
Usein nämä remontit tehdään putkilinjasto tai rappu kerrallaan, eli yhden rapun ollessa jo lähes valmis, työt jatkuvat talon muissa osissa. Asunnossa voi tuosta ajastakin ison osan aikaa asua, jos haittoja sietää. Korjausten ollessa omassa rapussa ja omassa asunnossa asuminen on lähes mahdotonta, koska vettä ja sähköä ei tule, viemäreitä ei ole ja märkätilat ovat remontissa. Tähän voi mennä parista muutamaan kuukauteen.
Miten taloyhtiön kunto vaikuttaa asunnon hintaan?
Asunnon hintaan vaikuttavat tietenkin sijainnin lisäksi asunnon kunto ja vaikkapa näköalat. Näihin asoihin ja niiden hintalappuun on kaikilla asunnon ostajilla mielipide. Sen sijaan taloyhtiön taloudellinen kunto ja omaisuus, esim. vuokratontti tai autopaikat tuppaavat ostajilta joskus jäämään vähemmälle huomiolle.
Taloyhtiön kunto, teknisten osien korjaustarve tai korjausvelka on jo osalle ostajista ja myyjistä lähes hepreaa. Taloyhtiön ison korjausvelan huomaa itse kukin märkätilojen, julkisivujen ja ikkunoiden huonosta kunnosta. Katon, hissien, sokkelien tai putkien kuntoa ei sen sijaan näe kuin kuntotarkastuksista tai esim. taloyhtiössä todettujen vesivahinkojen määrästä. Kokeneet ostajat osaavat arvottaa ja siirtää näiden tulossa olevien remonttien kustannukset tarjoushintaansa.
Ennen näitä remontteja asunnon hinnan pitäisi laskea ja remonttien jälkeen hinnan nousta remontin kustannusten verran. Kovinkaan usein näin ei tapahdu.
Kuinka pysyä perillä taloyhtiössä tapahtuvista remonteista? Miten näitä voidaan ennakoida?
Korjausvelkalaskurin raportista voi nähdä ja arvioida myös niiden tulevien remonttien toteutumishetkiä ja-kustannuksia, jotka eivät näy taloyhtiön hallituksen tekemässä PTS-remonttisuunnitelmassa. Tuo PTS pitää tehdä tulevien viiden (5) vuoden arvioiduille remonttitarpeille.
Miten pystyn välittäjänä erottumaan "massasta" ja luoda kilpailuedun muihin nähden korjausvelkalaskuria hyödyntäen?
Asuntojen hinta-arviot annetaan normaalisti tutustumalla alueen tarjontaan ja alueella tehtyihin kauppoihin. Näitä pitäisi tarkentaa arvioimalla taloyhtiön talouden lisäksi myös korjausvelan ja tulevien remonttien tarpeet, ajankohdat ja kustannukset. Asuntojen liian korkeat tai alhaiset pyyntihinnat eivät edesauta läpinäkyvyyttä eivätkä tuota tyytyväisiä kaupan osapuolia.
Asuntojen myyjät ja isännöitsijät yleensä välttävät vastaamasta kysymyksiin tulevien remonttien ajankohdista ja kustannuksista. Näiden arviointi ei ole ihan yksinkertaista ennen kuin korjauspäätökset on tehty ja tarjoukset urakoitsijoilta on saatu. Asuntojen ostajille tällaiset vastaukset olisivat kovin tärkeitä, mutta vastauksia niihin ei ole helppo saada. Korjausvelkalaskurilla näitä voi helposti arvioida ja verrata niitä taloyhtiön papereihin ja suunnitelmiin.